Der Erwerb einer Immobilie stellt eine der wesentlichen Investitionen eines Unternehmens dar. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um den Kauf eines Bürogebäudes, von Produktionsflächen für den Eigenbedarf oder um den Kauf einer Immobilie zu Investitionszwecken handelt. Vor der Unterzeichnung der Transaktionsdokumente ist es unerlässlich, eine detaillierte Analyse der Immobilie durchzuführen. Dieser Prozess wird als Due Diligence („DD“) bezeichnet und ist unerlässlich, um potenzielle Risiken zu identifizieren und eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.
Was ist Due Diligence?
Der Begriff „Due Diligence” bezeichnet eine detaillierte Analyse und Überprüfung der rechtlichen und technischen Situation einer Immobilie. Die Due-Diligence-Prüfung wird vor dem Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt, um die tatsächliche Situation der Immobilie zu beurteilen und die potenziellen Risiken der Investition zu ermitteln.
Was sind die Bestandteile und der Zweck der Due Diligence?
Bei Immobilien besteht das DD-Verfahren in der Regel aus zwei Komponenten: einer rechtlichen und einer technischen Komponente. Bei einigen Immobilien ist neben der rechtlichen und technischen Due Diligence auch eine umweltbezogene Due Diligence erforderlich, beispielsweise beim Kauf von Industrieimmobilien oder Grundstücken, auf denen sich Fabriken, Lagerhäuser, Tankstellen usw. befanden, die zu einer Kontaminierung des Bodens geführt haben könnten.
Die rechtliche Due Diligence (DD) dient der Beurteilung der rechtlichen Situation einer Immobilie, der Ermittlung etwaiger rechtlicher Probleme sowie der Information des Investors über potenzielle Risiken, die er beim Kauf der Immobilie eingehen würde. Dazu zählen auch finanzielle Risiken, die zu einem finanziellen Verlust für den Investor führen könnten.
Zum Beispiel: (i) Die Immobilie ist mit Rechten Dritter belastet, (ii) es sind Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Immobilie anhängig, (iii) es liegen Anzeigen/Restituierungsforderungen Dritter im Zusammenhang mit der Immobilie nach speziellen Restituierungsgesetzen vor, (iv) der Vertrag, mit dem der Verkäufer das Eigentumsrecht erworben hat, wurde unter Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften geschlossen, was zur absoluten Nichtigkeit der Urkunde führen könnte usw.
Der Zweck der technischen Due Diligence besteht in der Bewertung des technischen Zustandes des Gebäudes sowie der Feststellung möglicher Mängel und Defizite der Immobilie. Diese können die Nutzbarkeit beeinträchtigen oder zu einer Wertminderung führen.
Zum Beispiel: (i) Das Gebäude weist Feuchtigkeit auf, (ii) die Installationen sind in einem fortgeschrittenen Zustand und müssen ersetzt werden, (iii) die tatsächliche, gemessene Fläche der Immobilie entspricht nicht der Fläche in den Unterlagen, (iv) die erforderlichen Genehmigungen wurden bei der Durchführung bestimmter Neuaufteilungen nicht eingeholt, und außerdem wurde die Widerstandsstruktur des Gebäudes nicht berücksichtigt, was eine echte Gefahr für seine künftige Nutzung darstellt usw.
Ziel der umweltbezogenen Due Diligence (falls zutreffend) ist die Ermittlung von Altlasten auf dem Grundstück und die Feststellung von Umwelthaftungsansprüchen, die auf den neuen Eigentümer übergehen.
Wer führt die Due Diligence-Prüfung durch?
Die Durchführung der Due-Diligence-Prüfung erfolgt auf Antrag des Käufers/Investors durch Berater/Fachleute, die jeweils in ihrem Fachgebiet tätig sind.
Die rechtliche Due Diligence wird von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt durchgeführt, während die technische Due Diligence von einem technischen Sachverständigen, Architekten oder Bauingenieur durchgeführt wird. Die Überprüfung der Fläche des Grundstücks/ Gebäudes und die Übereinstimmung zwischen den im Grundbuch eingetragenen Daten und der tatsächlichen Situation des Gebäudes in der technischen Due Diligence wird von einem Katasterfachmann durchgeführt. Die umweltbezogene Due Diligence wird von einem Umweltunternehmen durchgeführt.
Im Anschluss an die durchgeführten Prüfungen werden die Schlussfolgerungen der jeweiligen Spezialisten in Form von dokumentierten Due-Diligence-Berichten an den Investor übermittelt.
Vorteile einer Due Diligence
Die Durchführung einer Due Diligence-Prüfung vor dem Erwerb einer Immobilie hat für das erwerbende Unternehmen mehrere Vorteile:
a) hilft dem Unternehmen, Probleme im Zusammenhang mit der Immobilie vor Abschluss der Transaktion zu erkennen und zu lösen, um mögliche Rechtsstreitigkeiten und unvorhergesehene Kosten zu vermeiden;
b) ermöglicht dem Unternehmen eine genaue Einschätzung der Kosten und des Ertragspotenzials, so dass fundierte finanzielle Entscheidungen getroffen werden können;
c) die im Rahmen der Due Diligence erhaltenen Informationen können genutzt werden, um einen günstigeren Preis auszuhandeln oder den Verkäufer zu verpflichten, auf eigene Kosten notwendige Mängelbeseitigungen vorzunehmen;
d) gibt dem Käufer die Gewissheit, dass alle wichtigen Aspekte geprüft wurden und die Immobilie allen relevanten Vorschriften und Regelungen entspricht, wodurch potenzielle Strafen oder zukünftige kostspielige Verpflichtungen zur Einhaltung von Vorschriften vermieden werden können.
Schlussfolgerung:
Die Due Diligence ist ein wesentlicher Schritt im Prozess des Immobilienerwerbs.
Durch die Beauftragung kompetenter Due-Diligence-Spezialisten können Unternehmen die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Risiken identifizieren und steuern und so eine sichere und gesetzeskonforme Transaktion gewährleisten.
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Oana Somesan, Avocat (Rechtsanwältin)
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