Rumänien verfügt über mehr als 13 Millionen Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche, davon mehr als 8 Millionen Hektar Ackerland.
Laut den am 21.12.2023 veröffentlichten Daten des Nationalen Statistikinstituts betrug der Durchschnittspreis für einen Hektar Ackerland in Rumänien im Jahr 2022 39.704 Lei, d.h. fast 8.000 Euro, während der Durchschnittspreis für einen Hektar Ackerland in der Europäischen Union im Jahr 2022 laut Eurostat bei 10.578 Euro lag.
Investitionen in landwirtschaftliche Flächen bieten Investoren gute Renditen aus mehreren Quellen: aus der Bewirtschaftung, aus Pachten oder Subventionen und aus der Wertsteigerung des Grundstücks im Laufe der Zeit.
Der Handel mit landwirtschaftlichen Flächen ist jedoch nach wie vor mit zahlreichen Herausforderungen verbunden:
Unsichere Rechtslage
In Rumänien sind viele landwirtschaftliche Flächen noch nicht im Grundbuch eingetragen. Darüber hinaus sind die Inhaber der in den Eigentumstiteln eingetragenen Eigentumsrechte häufig verstorben, und die Erbfolge ist ungeklärt. Die rechtmäßigen Erben wissen nicht oder sind nicht in der Lage, die notwendigen Formalitäten zu erfüllen, um das Land auf ihren Namen eintragen zu lassen. Um diese Situation zu entschärfen, schließen einige Investoren mit den Rechtsinhabern oder ihren Erben Vorverträge (Kaufzusagen) ab und übernehmen die Organisation aller Formalitäten, die für die Eintragung des Grundstücks im Grundbuch auf den Namen des Eigentümers erforderlich sind. Sobald diese Formalitäten erledigt sind, schließen sie die Kaufverträge ab, wodurch das Eigentum an dem Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer/Investor übergeht. Auf diese Weise erhalten sie das Grundstück zu einem Preis, der unter dem Marktpreis liegt. Sie gehen jedoch das Risiko ein, dass die tatsächliche Größe des Grundstücks nach der Vermessung geringer ist als in der Eigentumstitel angegeben, dass es zu Überlappungen mit Nachbargrundstücken kommt oder sogar, dass der Rechtsstatus des Grundstücks nicht geklärt werden kann. Um diese Risiken zu beherrschen und zu vermeiden, dass Investoren blockiert werden oder erhebliche Geldbeträge verlieren, ist es sehr wichtig, in die Vorverträge Klauseln aufzunehmen, die die Rechte der Investoren schützen.
Schwierigkeiten aufgrund der Änderung des Gesetzes 17/2014
In den letzten Jahren haben die Änderungen des Gesetzes 17/2014 über einige Maßnahmen zur Regelung des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen im Außenbereich das Verfahren zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen im Außenbereich erheblich erschwert. Es wurden sieben (7) Kategorien von Vorkaufsberechtigten eingeführt und die Verfahrensdauer verlängert. Darüber hinaus ist der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen für bestimmte Personengruppen, wie z.B. Ausländer, schwierig geworden. Vor dem Hintergrund dieser Änderungen wird Investoren empfohlen, jede Transaktion vor dem aktuellen rechtlichen Hintergrund sorgfältig zu prüfen und erst nach Abschluss des Verfahrens gemäß Gesetz 17/2014 (in der geänderten Fassung) an den Verkäufer zu zahlen.
Schwierigkeiten bei der Zusammenlegung landwirtschaftlicher Flächen
Ein weiteres Problem für die Investoren besteht darin, dass die landwirtschaftlichen Flächen in relativ kleinen Parzellen (5.000 m², 10.000 m² usw.) an die ehemaligen Eigentümer zurückgegeben wurden. Um Flurbereinigungsflächen von 200-300 ha zu erhalten, müssen oft hunderte benachbarte Grundstücke von verschiedenen Eigentümern gekauft werden. Dies ist mit erheblichem Aufwand verbunden.
Schlussfolgerung:
Obwohl die Preise in den letzten Jahren stark angestiegen sind, sind landwirtschaftliche Flächen, ebenso wie Wälder, immer noch eine unterbewertete Anlageklasse in Rumänien. Investitionen in landwirtschaftliche Flächen können gute Renditen für Investoren abwerfen, vorausgesetzt, die Risiken werden richtig eingeschätzt und es werden effektive Lösungen für das Risikomanagement gefunden.
Kontakt und weitere Informationen:
Oana Somesan, Avocat (Rechtsanwältin)
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