Wälder bedecken in Rumänien etwa 6,4 Millionen Hektar, das sind fast 30 Prozent der Gesamtfläche des Landes. Die Forstwirtschaft leistet einen wichtigen Beitrag zur Wirtschaft des Landes, erwirtschaftet jährlich mehrere Milliarden Euro und schafft Arbeitsplätze in den lokalen Gemeinden.
Die Attraktivität von Waldflächen ist nach wie vor hoch, und sowohl einheimische als auch ausländische Forstunternehmen sind ständig auf der Suche nach hochwertigen Waldflächen.
Im Folgenden werden drei häufige Fehler bei Transaktionen mit Waldgrundstücken beschrieben und Möglichkeiten aufgezeigt, diese zu vermeiden:
Vollständige Bezahlung des Kaufpreises bei Abschluss des Vorvertrags
Viele Waldflächen in Rumänien sind noch nicht im Grundbuch eingetragen. Die Eigentümer oder ihre Erben verfügen nur über Eigentumstitel (rum. titluri de proprietate) oder in einigen Fällen nur über vorläufige Dokumente für die Ausstellung von Eigentumstiteln.
Um von einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis zu profitieren, entscheiden sich viele Investoren, den vollen Preis für den Wald bei der Unterzeichnung des Vorvertrags (Verkaufszusage) zu zahlen, bevor der rechtliche Status des Grundstücks geklärt ist. Im Rahmen eines Vorvertrags und auf der Grundlage einer Vollmacht des Verkäufers übernehmen die Investoren sogar die Verpflichtung, den Rechtsstatus des Waldgrundstücks im Namen des Verkäufers zu klären.
Dieses Investitionsmodell kann zwar erhebliche finanzielle Vorteile bringen, birgt aber auch erhebliche rechtliche Risiken für den Investor, insbesondere das Risiko, dass die tatsächlich vermessene Waldfläche geringer ist als die in der Eigentumstitelurkunde angegebene, das Risiko der Überlappung mit benachbarten Wäldern oder sogar das Risiko, dass der rechtliche Status des Waldes nicht geklärt werden kann. Um hohe Verluste für die Investoren zu vermeiden, ist es sehr wichtig, dass sie bei Vertragsabschluss nicht den vollen Preis für den Wald zahlen oder sogar eine hohe Anzahlung leisten.
Bis zur Klärung der rechtlichen und katastertechnischen Situation empfiehlt es sich, eine bescheidene Anzahlung zu leisten und in die Verträge Klauseln zum Schutz der Rechte der Investoren aufzunehmen.
Fehlende Überprüfung der genauen Lage des Waldes und der Möglichkeit der Abholzung
Viele Investoren entscheiden sich für den Kauf von Wald, bevor die genaue Lage des Waldes von Forst- und Landvermessern überprüft wurde.
Sie prüfen auch nicht im Detail, ob die Waldflächen bewirtschaftet werden können. Manchmal stellen sie nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fest, dass sie Waldflächen gekauft haben, die in gesetzlich geschützten Gebieten liegen und nicht bewirtschaftet werden können.
Es ist wichtig, vor dem Kauf von Waldflächen den Waldbewirtschaftungsplan (rum. amenajament silvic) zu prüfen. Der Waldbewirtschaftungsplan ist der Forstwirtschaftsplan, in dem detailliert beschrieben wird, welche Bäume sich auf dem Grundstück befinden (Art, Alter, Volumen usw.) und welche Arbeiten durchgeführt werden können (Durchforstung, Hygiene oder Haupthieb).
Fehlen diese Überprüfungen, kaufen Investoren letztlich Waldflächen, die nicht ihren Investitionszielen entsprechen.
Fehlen einer detaillierten Überprüfung der Eigentumsdokumente
Obwohl der Wert der Transaktionen in der Regel hoch ist, wird der rechtliche Status der Waldgrundstücke oft nur oberflächlich überprüft. Die Rechtmäßigkeit von aufeinanderfolgenden Grundstückstransaktionen, die Übereinstimmung von Eigentumstiteln und Katasterunterlagen, die Lage von Waldwegen im Gebiet und die Rechtmäßigkeit des Verfahrens zur Ausübung von Vorkaufsrechten nach dem Forstgesetz werden nicht eingehend geprüft.
Das Potenzial für rechtliche Risiken im Zusammenhang mit Waldflächen ist in Rumänien nach wie vor hoch. Die Vernachlässigung einer sorgfältigen Prüfung der Eigentumsdokumente kann daher schwerwiegende Folgen für Investoren haben. Die Beratung durch auf Forstgeschäfte spezialisierte Rechtsanwälte ist unerlässlich, um Blockaden oder finanzielle Verluste zu vermeiden.
Schlussfolgerung:
Trotz Problemen wie illegaler Abholzung und Verlust der Artenvielfalt nimmt die Forstwirtschaft in Rumänien zu. Sowohl Investoren als auch Behörden müssen diesen Prozess sorgfältig und verantwortungsvoll angehen. Eine gründliche Due Diligence und Vorabanalyse sind der Schlüssel für erfolgreiche Investitionen in Waldflächen, die eine nachhaltige und rentable Nutzung gewährleisten.
Kontakt und weitere Informationen:
Oana Somesan, Avocat (Rechtsanwältin)
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